Compraventa de Inmueble con Reserva de Dominio; Una buena opción.


Me ha tocado, en diversas ocasiones, conocer de operaciones de compraventa de inmuebles donde el vendedor le pide al comprador que le pague en “cómodas mensualidades” y que, una vez terminado de pagar el precio se procederá a la escrituración del terreno a nombre del comprador.  Generalmente los vendedores buscan documentar la operación mediante una un contrato de promesa de compraventa.

En cuanto a este tema, como abogado, la recomendación variará dependiendo de quién sea mi cliente… pero, para efectos de este artículo, veámoslo desde el punto de vista del comprador.

Ok… pensemos que quiero comprar una casa, la busco, la encuentro, hablo con el dueño y me propone que firmemos un contrato de promesa de compraventa, que le pague el precio en 6 mensualidades y que, cuando termine de pagar iremos con el notario para escriturar y para que me de la posesión del inmueble.

Por qué no me conviene el esquema de la promesa de compraventa y los pagos mensuales?

Lo primero a considerar es que un contrato de promesa de compraventa no es una compraventa y, por lo tanto, como “promitente comprador” no tendré la propiedad del inmueble sino hasta que el mismo quede escriturado a mi nombre ante notario público.  Ahora, asumiendo que yo aceptara ese esquema y le entregue el dinero al “promitente vendedor”… qué pasa si llegada la fecha para hacer el último pago, ir con el notario y recibir la posesión del inmueble, el promitente vendedor se echa para atrás o bien me empieza a dar excusas para retrasar la formalización del contrato de compraventa?  El ya tiene mi dinero y yo no tengo más que un contrato de promesa de compraventa!!!

Si bien es cierto que el contrato de promesa de compraventa, si es que está bien redactado, me daría elementos para demandar a mi contraparte y requerirle la ejecución forzosa del contrato o bien la restitución del dinero entregado más la pena convencional que se hubiere pactado, también es cierto que para lograr lo anterior tendría que demandar a promitente vendedor y pues, desgraciadamente, los procedimientos judiciales son tardados (y por mientras, mi contraparte seguramente se estaría gastando mi dinero).

Compraventa con Reserva de Dominio.

El esquema que yo le he recomendado a compradores que no están en posibilidad de pagar el precio al contado y que tampoco pretenden obtener un crédito hipotecario es el de la compraventa con reserva de dominio.

Esta es una modalidad de la compraventa que está regulada por el Código Civil de Nuevo León y por el de los demás estados de México.  Básicamente lo que se hace es que las partes van con el notario (o con su abogado de confianza) para que se redacte el contrato de compraventa, mismo que incluirá la cláusula de la reserva de dominio y la estipulación de las mensualidades que quedan pendientes de pagarse así como la obligación del comprador de realizar los pagos oportunamente.  El contrato se firma ante el notario, en escritura pública y se manda a inscribir en el Registro Público de la Propiedad respectivo.  Una vez que los pagos mensuales son realizados por el comprador, el vendedor debe extender una carta (ratificada en cuanto a sus firmas ante notario público) dirigida al Registro Público de la Propiedad informando que el precio ha sido pagado en su totalidad y, por ende, solicitando la cancelación de la limitación del dominio del inmueble.

Que es la limitación del dominio del inmueble?

La limitación del dominio del inmueble significa que, aunque el comprador ya es el propietario del bien, éste no lo puede vender legalmente mientras exista la mencionada limitación inscrita en el Registro Público de la Propiedad (Cabe mencionar que las partes pueden pactar, adicionalmente en el contrato, si el vendedor le entregará la posesión del inmueble al comprador desde la fecha de la firma del contrato o bien hasta que el precio sea pagado en su totalidad).

Como siempre, quedo a tus órdenes para cualquier duda o aclaración adicional… también te recuerdo que puedes suscribirte al Newsletter de Mafud Abogados.  Saludos.

Jorge Mafud

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30 comentarios

Archivado bajo Civil/Mercantil, Notarios Públicos

30 Respuestas a “Compraventa de Inmueble con Reserva de Dominio; Una buena opción.

  1. Libera serrano

    Hola me podrías ayudar por favor ? Tengo un terreno en Tijuana el cual me ofrecen comprarlo pero en pagos parciales a un plazo bastante largo , la realidad es que en cuanto firmen el contrato ellos quieren empezar a construir . La pregunta es como debo hacer el contrato para garantizar el pago ? Y de que forma recupero mi propiedad en caso de incumplimiento ? Y si eso llegara a pasar tendria la oligacion de pagar algo de lo que construyan ? Me podrías ayudar a redactar el contrato ?
    Gracias

    • Jorge Mafud

      Libera, considerando que tu eres la vendedora del inmueble, en tu caso si pudiera aplicar hacer un contrato de promesa de compraventa ya que tu serías la que recibirá el dinero. ahora bien, lo que es importante para proteger tu propiedad es que el monto del precio quede impreciso (generalmente yo sugiero que se diga algo así como “las partes acuerdan que el precio de venta será entre 100,000 y 100,100 pesos”).

      Con gusto te puedo apoyar para generar el contrato… si gustas mandame un correo a jorgemafud arroba mafudabogados punto com para comentar y cotizarte.

  2. Mi hermano vive en una casa de interes social, y le faltan tres años para terminarla de pagar, el cambiara de domicilio y me propone que me vaya a vivir ahi y yo siga pagando las mensualidades y al plazo de tres años si me quiero quedar con la casa yo le de un monto a como vaya pudiendo. Una promesa de compraventa me serviria de “protección” en dado caso de llegado el plazo si el la vende a otra persona me regrese lo que yo pague durante tres años?? y si los costos de las reparaciones que yo le haga a esa casa en ese tiempo tambien se tome a cuenta de pago del valor total. Te agradeceria mucho tu orientación ya que ni mi esposo ni yo tenemos infonavit y esa seria una buena oportunidad de hacernos de un patrimonio.

    Gracias y saludos.

    Mayra, de Nuevo León.

    • Jorge Mafud

      Mayra, un contrato bien amarrado pudiera servirte…. si gustas mandame un correo a jorgemafud @ mafudabogados . com para que te cotice el servicio.

      Saludos.

  3. Mi hermano vive un una casa de interes social, le faltan tres años para terminarla de pagar, el cambiara de domicilio y me ofrece que yo me vaya a vivir ahi y yo siga pagando la mensualidad y al plazo de tres años, si me quiero quedar con la casa el me pediria cierta cantidad que yo como pueda le fuera dando. Un contrato de promesa de compraventa me seria util para “proteccion” en dado caso que i hermano terminado el plazo de tres años si la vende a otra persona yo le pudiera obligar a regresarme lo que yo di en tres años…y si se puede estipular que las reparaciones durante esos tres años tambien se tomen a cuenta del valor total?. Te agradeceria mucho tu restuesta ya que esa sera una opcion para hacerme de un patrimonio ya que ni i esposo ni yo tenemos prestaciones de infonavit.

    • Jorge Mafud

      Hola Mayra, sin duda un contrato te serviría para documentar el acuerdo con tu hermano. Si gustas te puedo apoyar. Mandame un correo a jorgemafud arroba mafudabogados punto com para cotizarte. Saludos.

  4. Marlene Cortés

    Vendi un inmueble con reserva de dominio ante notario público con un enganche y pagos mensuales durante cinco años. Me dieron el enganche y firmamos escritura pero ya pasaron dos meses y no me pagan lo estipulado. ¿Qué hago?

    • Jorge Mafud

      Marlene, cuando vendes un inmueble con “reserva de dominio”, lo que significa es que la transmisión de la propiedad queda sujeta al cumplimiento de las obligaciones del comprador… es decir, en el caso que me comentas, el inmueble, aunque ya esta escriturado, sigue siendo tuyo. Ahora, si lo que tu quieres es dar por terminado el contrato, tendrías que demandar judicialmente a tu contraparte argumentando que no te han pagado conforme a lo establecido en el contrato.

      Una cosa importante es que, si llegara a rescindirse el contrato, tu tendrías la obligación de reembolsar al comprador el dinero que te haya entregado anteriormente (salvo por los gastos de juicio y otros accesorios), a menos que el contrato mismo estableciera una pena convencional a cargo del comprador para el caso de incumplimiento.

      Para darte una opinion objetiva, tendría que revisar el documento. Si gustas, puedo revisar el contrato y darte una opinion, para lo cual te pido me mandes un mail a jorgemafud arroba mafudabogados punto com, para poderte cotizar.

      Saludos.

  5. deivi

    voy a vender un lote valdio tengo escrituras el problema es con el dinero me deben pagar antes de la firma de escrituras o despues me dice el comprador que firmando me da un cheque certificado eso es correcto o debo cobrar el dinero antes de firmar las nuevas escrituras esa es mi duda

    • Jorge Mafud

      Si el comprador te da un cheque certificado no debes tener problema… nomás asegurate que para cuando se junten a firmar las escrituras, el ya tenga el cheque certificado a tu nombre. Saludos.

  6. Jesus

    este es mi casa firmamos un contrato privado de compra-venta ante un notario, me dieron una cantidad del 20 % del valor a la venta de la propiedad, el dia que hibamos firmar llegaron diciendo que no tenian el resto del dinero , decidimos dar una proroga de 15 dias mas a peticion del comprador, diciendo que para esa fecha ya tenian el dinero, llego ese dia y volvio a llegar el comprador con otra escusa que no tenia el dinero, la penalidad que se habia estipulado era del 20 % del valor de la propiedad, acordamos en rescindir el contrato ambas partes con la aplicacion de la penalidad del 20 % , la verdad se me hace muy facil que haya aceptado eso , mi pregunta es si en un futuro el pueda actuar legalmente hacia mi por cualquier motivo? otra cosa el contrato pricvado de compra-venta tinene un vencimiento y ya pasaron mas de 15 dias, que me recomienda hacer o si todo esta bien dejarlo en manos del notario ?

  7. maria

    Mi pregunta es, si vendo un terreno con reserva de dominio, y el comprador construye una casa, pero a lo largo del tiempo me deja de pagar los plazos, ¿de quién es la casa?, ¿puedo recuperar el terreno?, ¿tendría que pagar la casa construída?
    Gracias

  8. RUBEN SALGADO

    vendi una casa con reserva de dominio la cosa quedo que ellos me liquidarian la mitad con la firma de compraventa y la otra mitad al año que pasaria si al año no me pagan les tendria yo que regresar la mitad que ya me dieron o algo de dinero o nada ? gracias

  9. Jose Antonio Gomez

    Hola Jorge
    Soy copropietario de 1/5 de terreno, otro copropietario dueño de 2/5 del terreno me quiere comprar mi parte con el 50% de enganche y el otro 50% a 24 meses, me propusieron un contrato de compra venta sin que yo como vendedor me reserve el dominio, es decir que cuando me liquiden el enganche escrituremos (dandoles a ellos la posecion y el dominio), existe alguna figura legal para garantizar que el vendedor me pague el 50% restante ?

    Saludos

    Jose Antonio

  10. Lourdes García

    Mi esposo y yo hace 2 años y medio hicimos un contrato de compra venta con reserva de dominio ante un notario público, quedo estipulado la manera en que se darían los pagos. El cliente no cumplió en nada y la casa no la esta entregando con adeudo de predial y mensualidades ante INFONAVIT, nosotros queremos regresar la casa, la duda es si se debe cancelar el contrato de compra venta ante el notario para poderla regresar a INFONAVIT?
    Gracias.

  11. PRISCILIANO TAVERA

    HOLA JORGE,

    HACE 3 AÑOS COMPRE MI CASA MEDIANTE UN CONTRATO CON RESERVA DE DOMINIO, LA CASA YA ESTA ESCRITURADA A MI NOMBRE DESDE ESE MOMENTO Y PACTAMOS PAGOS A LO LARGO DE 5 AÑOS. AL DIA DE HOY TENGO PAGADO EL70% DEL VALOR DE LA PROOPIEDAD, TENGO PENDIENTE DE PAGO TODAVIA EL 30%; SIN EMBARGO; POR RAZONES DE MI NEGOCIO REQUIERO DE LIQUIDEZ, MI PREGUNTA ES: PUEDO HIPOTECAR MI PROPIEDAD O GRAVARLA CON UNA ENTIDAD FINANCIERA AHORA? O SE REQUIERE FORZOZAMENTE QUE ESTE LIBRE DE DOMINIO? LAS ESCRITURAS SE ENCUENTRAN AMI NOMBRE, Y EL VENDEDOR VIVE EN USA, QUE ES LO MERJOR?

  12. Isabel

    Hola! Tengo la siguiente duda, el año pasado hice una compraventa de un terreno a pagos, ya sólo faltan 12 de ellos, pero la persona que se lo vendi se acaba de morir, y no se que va a pasar? sus familiares pueden exigirme el bien, o no? La persona me firmo unos pagares, que le fui dando cada vez que me pagaba, aunque llevaba un pago atrasado. Y pues también quisiera saber si se puede revocar, porque no quisiera que sus familiares (problematicos) se queden con el terreno, mejor regreso el dinero y si se puede, tengo que darles más de lo que me dio el muerto. Gracias por tu ayuda.

  13. Citlaly

    buenas tardes.

    Me podria uds. ayudar a redactar una carta para la rescicion de un contrato de compraventa con reserva de dominio?.

    Mi caso es que comense a hacer valido mi credito fovisstte y me dispuse a comprar una casa a la empresa ARA solamente e dado el “apartado” ya que aun la casa no esta construida, pero la verdad es que ya tardaron mas del tiempo en que se ahbia indicado que estaria la casa terminada por lo que ya no quiero adquirirla.

  14. Fidel Cisneros

    Buenos Dias Abogado , mi situacion es la Siguiente

    Estoy por adquirir un Terreno en la Ciudad de Tijuana, pero esa persona adquirio dicho terreno 8 años atras y el terreno aparece a nombre del primer dueño y lo unico que tiene del primer dueño es el titulo de propiedad y un recbo de predial , ya lo revice y debe como 10 años de Impto Predial y en el regto Publico d Propiedad aun aparece el primer dueño , que me recomienda hacer para comprar ese terreno y que en el regto Publico el terreno aparezca a mi nombre

    Gracias de antemano por su atencion

  15. Pingback: Promesa de Compraventa y Compraventa… Tip. « Soluciones Legales para PyMEs en Monterrey, México.

  16. Isabel

    Hola
    Mi situación es voy a comprar una casa la pago al contado pero como la casa aun no la terminan de construir, firmaremos un contrato promesa de compra venta, yo daré el total del valor de la casa y el tiempo promesa de entrega es dos meses después de haber firmado el contrato, menciona que si alguna de las partes no cumple se descontará el 5% del importe pagado.
    Qué me aconsejas?

  17. Jorge Mafud

    Hola Liz,

    Gracias por tu visita y por tu caso…

    Yo veo dos formas de hacerlo, desde el punto de vista del comprador:

    a) hacer un contrato de compraventa a plazo con reserva de dominio (ante notario público), en donde la propiedad se transmite al comprador al firmar la escritura pública correspondiente y

    b) hacer y firmar un contrato privado de compraventa a plazo… esta opción a mi no me encanta pero es bastante común en la practica ya que no implica, de inicio, los costos de la escritura pública y el pago de los impuestos respectivos. En este caso, podemos decir que el contrato, aunque surte efectos legales entre las partes (comprador y vendedor), es imperfecto ya que, al no hacerse en escritura pública, la operación no puede ser registrada en el Registro Público de la Propiedad.

    Respecto de la camioneta que darías en garantía, lo correcto y formar sería que en el contrato de compraventa privada se incluyera una clausula relativa a una “prenda sin transmisión de posesión” para que dicha prenda fuera la que garantizara el pago pendiente.

    En la opcion b) que te comento, sería conveniente establecer que en todo caso el pago por el 50% restante se hará al momento de la firma de la escritura pública correspondiente para que asi tu riesgo sea menor.

    Saludos.

    Jorge Mafud.

  18. Liz Cardenas

    Hola:
    Te explico rapidamente a ver si me puedes asesorar. Pretendo comprar un terreno el cual pagaré el 50% ahora y en diciembre el 50% restante. Sin embargo me solicita el vendedor que como garantía del segundo pago le deje la factura de mi camioneta (la cual su valor comercial cubre la segunda parte del pago) y hasta que se liquide todo se hace la escritura y me devuelve la factura. Esto es correcto???

  19. ALICIA

    Hola Jorge:
    La figura que use es un “Contrato de deposito condicional e irrevocable”, y al hablar del deposito se trata de la cantidad de dinero entregada (supongamos un 15% del valor total de la operación, cantidad que forma parte integral del precio de la futura compraventa, claro, en caso de que cumplas con tus pagos), tu me ofreces comprarlo y te obligas ademas de tu deposito a pagar la cantidad de 35% mas del valor del inmueble en pagos a plazos ciertos, y al llegar a la fecha ultima de pago, se fija fecha para la firma de escrituras de compraventa, donde pagaras el 50% del valor del inmueble restante. Ahora bien, si cumpliste con el pago tal cual y la tabla de amortizaciones, perfecto estaras listo para pagar el 50% del precio restante a la firma de la escritura , sino, en caso de haber incurrido en incumplimiento, te haces acreedor a la pena convencional, que es quedarme con TU DEPOSITO, rescindir el contrato administrativamente y aunque el bien ya lo hubiera tenido propalado contigo, tengo el beneficio a partir de tu incumplimiento a acepatr el ofrecimiento de compra de alguien mas.La verdad es un contrato muy bien utilizado y sin estudiarlo de primera intención parece en verdad leonino,sin embargo, la PROFECO, lo ha registrado, ya que no es leonino, es astuto.

    Saludos

  20. ALICIA

    OTRA FORMA DE PODER REALIZAR UNA COMPRAVENTA A PAGOS ES POR MEDIO DE UN CONTRATO DE DEPOSITO. SIGUES RESGUARDANDO LA PROPIEDAD, EL DOMINIO Y LA VENTAJA ES QUE EN CASO DE INCUMPLIMIENTO PUEDES OPTAR POR LA PENA CONVENCIONAL QUEDANDOTE CON UN PORCENTAJE SOBRE EL DEPOSITO ADEMAS DE RESCINDIR ADMINISTRATIVAMENTE.

    Y TIENE EL MISMO TRATAMIENTO, DAS UN DEPOSITO CON EL OBJETO DE CELEBRAR UNA FUTURA COMPRAVENTA DEFINITIVA SOBRE X INMUEBLE POR X PRECIO, EL CUAL SE PAGARA DE X MANERA. ESTE DEPOSITO FORMA PARTE INTEGRAL DEL VALOR DE LA OPERACION, Y AL ULTIMO DE LOS PAGOS, SE ESCRITURA.

    POR EXPERIENCIA, ESTA CLASE DE CONTRATOS Y YA REGISTRADOS COMO CONTRATOS DE ADHESION SON UN NEGOCIO REDONDO PARA LAS CONSTRUCTORAS.

    SALUDOS JORGE

  21. Jorge Mafud

    Hola Alicia…. sabes…. no me quedó clara tu idea del contrato de deposito… ojalá me la pudieras explicar nuevamente… al hablar de deposito te refieres el dinero o al bien que se pretende comprar?

    Ojalá ahora tu me contestes a mi la pregunta… jeje… saludos.

    Jorge Mafud.

  22. Jorge Mafud

    Hola Alicia,

    Suena interesante tu propuesta pero la verdad, no me convence, déjame te digo por que:

    a) en un contrato de depósito, el depositante le entrega al depositario un bien, que puede ser dinero, pero la propiedad del bien no se transmite. Solo existe la posesión pero, a su vez, el depositario esta obligado a cuidar y a regresarle el bien al depositante previo requerimiento o al finalizar el contrato. Dado lo anterior, no veo como el depositante pudiera quedar obligado al pago de una pena convencional.

    b) Despues hablas de una obligación de pago de 35% de precio (por poner un porcentaje)… en este caso, para que haya obligacion de pago, tiene que haber un contrato de compraventa, arrendamiento, servicios o bien, la declaración unilateral de la voluntad de entregar esa cantidad o bien la firma de pagarés para documentar dicha obligación. En tu exposición no comentas como pretender documentar dicha obligación.

    c) Mencionas que, una vez pagado el 50% del precio (15% como deposito y luego el 35% adicional, que supongo que tambien sugieres se documente como depósito), se fija la fecha de firma del contrato de compraventa en escritura pública… ahi, como abogado del comprador, yo no estaría de acuerdo porque nada me asegura que, habiendo entregado el dinero en “depósito” el vendedor vaya a firmar la compraventa… existe un riesgo fuerte para el comprador ya que, si no hay contrato de compraventa ni de promesa de compraventa, lo único que podría reclamar el depositante es la devolución del dinero entregado.

    d) También mencionas que, en caso de incumplimiento del depositante (ya que al no haber compraventa aun no es correcto usar el término “comprador”), el vendedor se podría quedar con el depósito… para empezar, me parece exagerado que el depositario pretendiera quedarse con todo el dinero que se le hubiera entregado en depósito ya que, como lo comenté antes, no tiene derecho alguno para ello ya que el depositario es solo un posesionario de los bienes mas no es propietario… ahi sería interesante ver cual es el incumplimiento del depositante… ya que me parece errado querer obligarlo a depositar (que supongo es la figura que tu sugieres).

    e) Otra cosa que tampoco estaría yo de acuerdo en aceptar es que me pidas que te de el 50% del monto antes de escriturar la propiedad a mi nombre…. para que? eso a mi me da mala espina del vendedor, seguramente me quiere fregar…. en su caso, yo te doy hasta el 10% del valor como señal de trato, pero el resto hasta que la compraventa quede perfeccionada. Recuerda que hoy en dia hay mas propiedades en venta que compradores…

    La verdad y sin ánimo de ofenderte, me parece mal que se busque la manera de documentar un operación en forma ficticia, buscando fregar a la persona que pretende comprar… las cosas hay que hacerlas bien hechas y hablando con la verdad, máxime cuando hay la manera de hacerlo sin complicar las cosas mas de lo necesario.

    Desgraciadamente, los vendedores, en especial las constructoras, abuzando de su poder y de la ilusión que los compradores de casas tienen de adquirirlas, practicamente obligan a la persona que pretende comprar a que firme documentos super leoninos (yo he revisado muchos documentos de constructoras y hasta pena me da que haya sido un abogado el que redactó eso).

    En fin… te mando saludos.

    Jorge Mafud.

  23. Jorge Mafud

    Hola Isabel,

    Mi consejo es:

    1) no accedas a entregarle el dinero al promitente vendedor – mira, un contrato de promesa de compraventa, en principio, no transmite la propiedad del inmueble. Esta se transmite hasta que se hace la compraventa EN ESCRITURA PÚBLICA, por lo tanto es ilógico que el promitente vendedor te pida que le entregues el precio en su totalidad. Si tu tienes el dinero disponible, te recomiendo que le ofrezcas al vendedor entregarle no mas del 10% del precio de venta como “depósito en garantía”. Aqui lo que pasa es que el vendedor seguramente quiere usar TU dinero para terminar de contruir… bonito negocio. Además, como te comenté, al no transmitirse la propiedad por medio de la promesa de venta, si el promitente vendedor incumpliera el contrato de promesa y se negara a firmar la escritura pública de compraventa (en un caso extremo) tu tendrías que demandarlo judicialmente para forzarlo a que te regrese tu dinero. Siento que tu riesgo es bastante alto.

    2) Mandame el contrato de promesa para reviasarlo y hacerte mis comentarios (obviamente tendría que cobrarte por dicha revision pero toma en cuenta que es un patrimonio lo que pretendes adquirir).

    Saludos y a tus órdenes!

    JM

  24. Jorge Mafud

    Hola Jesus,

    Primero que nada, te pido una disculpa por la tardanza en contestarte.

    A ver, por lo que entiendo, hay un inmueble que es fácilmente divisible y que derivado de un juicio intestamentario será adquirido por 4 herederos. En principio, la adquisición si sería en copropiedad pero siendo que cada heredero esta de acuerdo en subdividir el inmueble, entonces la idea es escriturar 4 lotes individualmente. De hacerse así, yo lo veo correcto, siempre y cuando en cada escritura individual queden bien asentados los antecedentes del caso para que no haya confusiones de porque resulta que existen 4 escrituras de propiedad. Efectivamente, hecho lo anterior, la copropiedad termina y ya cada heredero será propietario único de su lote.

    Seguramente la gente de bienes raíces con la que comentaste el tema no entendieron bien y por eso te hicieron esos comentarios pero como te digo, lo importante, para tu seguridad jurídica es que todo quede bien relatado en las escrituras públicas.

    Si quieres, con gusto puedo cotizarte la revisión de los proyectos de escrituras públicas. Saludos y a tus órdenes.

    JM