El Arrendador Cuenta con 10 Días para Oponerse a la Ocupación del Arrendatario después del Vencimiento del Contrato


Lease 01Desgraciadamente, en muchos arrendamientos, el arrendatario no desocupa el inmueble a la terminación del contrato.  Esto además de convertirse en un dolor de cabeza para el arrendador, si no se tiene cuidado, también pudiera convertirse en una prórroga a favor del arrendatario, así que… cuidado!

La Tácita Reconducción.

En materia de arrendamientos, existe la figura de la “tácita reconducción” que, en pocas palabras, significa la prórroga automática del contrato en virtud de que:

(1) que el arrendatario continúa en posesión del inmueble después del vencimiento del contrato y

(2) el arrendador no se opuso a dicha posesión del inmueble.

La Jurisprudencia.

En materia de arrendamientos y de la tácita reconducción existen diversos criterios judiciales… aquí transcribo algunos fragmentos de una jurisprudencia obligatoria:

…la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y… dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido…”

todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino…”

no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo…”

…la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias… que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.”

Conclusión.

Del criterio jurisprudencial anterior llegamos a la conclusión de que para cualquier arrendador es importantísimo que, en caso de que el arrendatario no desocupe el inmueble al vencer el contrato, el arrendador deberá hacer constar su oposición a dicha ocupación dentro de los 10 días siguientes al vencimiento del contrato ya que, de lo contrario, el contrato se tendrá por renovado por tiempo indefinido.

Como siempre, estoy a tus órdenes para apoyarte en los temas legales de tu empresa.

Jorge Mafud – (81) 8399-0579

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15 comentarios

Archivado bajo Civil/Mercantil, Contratos

15 Respuestas a “El Arrendador Cuenta con 10 Días para Oponerse a la Ocupación del Arrendatario después del Vencimiento del Contrato

  1. Valencia

    De acuerdo a lo que públicas, en el código civil donde me puedo sustentar ?

  2. GABRIEL CORDOVA

    FIRME UN CONTRATO POR UN AÑO ERA UN LOCAL DE 3 METROS X 1O PARA UNA TIENDA POR $100 DOLARES AL VER QUE IVA BIEN LE ALQUILE DOS LOCALES MAS Y ME COBRO POR LOS TRES $500 DOLARES PASO EL TIEMPO Y SE CUMPLIO EL CONTRATO EN OCTUBRE PASADO Y NO RENOVAMOS CONTRATO Y A FECHA DE 05/05/2013 ME DICE QUE SI QUIERO SEGUIR TENDRE QUE PAGAR EL VALOR DE $1000 SINO TENGO QUE DESOCUPAR Y TENGO 5 DIAS DE PLASO Y ESTAMOS HABLANDO DE UN PUEBLO QUE NO ES NI SIQUIERA UNA CIUDAD QUE GENERE NEGOCIO.

    • Jorge Mafud

      Gabriel, si paso la fecha de vencimiento del contrato sin que se renovara expresamente y sin que el arrendador te notificara su oposición a la continuación del contrato entonces éste se renovó automaticamente. Ahora, el arrendador si puede pedirte la desocupación de los inmuebles pero no con 5 dias de anticipación….. deben ser al menos unos 2 meses. En cuanto a subirte la renta, para eso si tendría que haber un acuerdo por escrito entre las partes… es decir, o se arreglan en cuanto al monto de la renta o que te pida la desocupación.

  3. paola

    hola: Le servi como prestanombre a un familiar para poner un local comercial, el contrato fue en octubre de 1995 por tres años, por lotanto vencio en 1998, y yo lo di por terminado ya que nunca firma ottro contrato, pero ahora el familiar debe rentas y el sr. demando obviamente a mí, y a mi familiar y aque fue aval, el arrendador nunca volvio a realizar otro contrato, el arrendador sabe muy bien que quien ocupa el local es el familiar. Y yo nunca supe de la demanda hasta que el familiar de amparo y me puso como tercera perjudicada esto hace ya mas de un año, el amparo se le nego. que puedo hacer para defenderme.

    • lizet

      Lizet
      Hola!!! mi caso es que mi papa me dejo un terreno pero solo tengo la sesion de derechos y una escritura global, yo le vendi una parte del terreno a la tia de mi esposo. Se realizo un contrato sin ningun notario, pero ya llevan mas de 10 años viviendo y no me han podido pagar ni la cuarta parte, el contrato ya se vencio hace medio año y no se que puedo hacer para que se salgan y no hagan una jugarreta por el tiempo que llevan. El otro convenio era que cuando tuviera para pagarles su construccion ellos se saldrian pero, tampoco tengo el dinero para pagarles y se me hace injusto por que ellos el tiempo que llevan usan el suelo a mi quien me lo paga. Que podria hacer en mi caso.

      • Jorge Mafud

        Lizet, por favor, ponte en contacto conmigo en jorgemafud arroba mafudabogados punto com para entender bien el tema y poderte cotizar la asesoría. Saludos.

  4. Aleida

    tenemos un local comercial en una plaza, en dicha plaza no hubo promoción, no se rentaron todos los locales, al año algunos de los pocos que habían se fueron, otros dos ya salieron al día de hoy, mi contrato fue de tres años ya se venció este mes. pero les debo rentas atrasadas, no me niego a pagar pero deben entender que la plaza nunca funciono y les quiero pagar pero como yo pueda , no como ellos me la plantean , obvio así como dicen pues ya lo hubiera pagado y no estuviera en esta situación. hay un aval. y el local lo puedo entregar dejando todo lo que invertimos en el . su comentario seria muy valioso.

  5. Juan Martinez

    ahora se me presenta un caso en el que una empresa (persona moral) tiene posesion de un bien inmueble hace mas de 29 años; una persona fisica presenta un contrato de arrendamiento de 1980 entre ella y un representante legal de la emrpesa, alegando que el contrato es vigente por tácita reconduccion (desde 1981 que fue su termino), no existe pago alguno de rentas, y en 2005 presenta en juicio sumario el contrato pidiendo la desocupacion de inmueble, siendo que nadie conocía el contrato hasta 25 años despues, el arrendatario nunca ha recibido renta derivado de ese contrato, y ahora aduce que el contrato sigue vigente por tácita reconduccion.

    siendo dificil de creer que un arrendador deje de cobrar rentas por 25 años sin pronunciarse en ningun sentido.

    En este caso no exíste alguna caducidad al derecho del arrendador.?
    opera la tácita reconduccion aun y pasado tanto tiempo?

  6. Hola Juan… oye que interesante caso!

    Me parece que hay varias cuestiones que considerar:

    a) dices que apareció un contrato entre el supuesto dueño y un representante legal de la empresa poseedora del inmueble… la firma del representante legal de la empresa es verdadera?

    b) El inmueble es, efectivamente, de la persona física que ahora reclama la desocupación?

    c) Asumo que, efectivamente, la empresa poseedora no es propietaria del inmueble pero, cómo es que entró en posesión de éste hace 25 años?

    d) En cuanto a prescripción de la acción considero que ésta no se da ya que el contrato es de tracto sucesivo, o sea, continúa en el tiempo y, en principio, el arrendatario siempre tiene la obligación de pagar la renta.

    e) La verdad, si el ahora demandante es realmente el propietario del inmueble me parece que la empresa poseedora pudiera estar en un problema legal fuerte ya que estaríamos hablando de muchos años de renta no pagada y, aunque se lograr desacreditar la veracidad del contrato de arrendamiento, la regla general seria que, por medio de peritos, tendría que determinarse el monto de la renta comercial o bien que la empres poseedora lograra acreditar que la posesión del inmueble ha sido en comodato.

    La verdad me parece que un caso así tendría que analizarse con cuidado para platear la mejor defensa para la empresa poseedora.

    Saludos y a tus órdenes.

    JM

    • Juan Martinez

      Jorge, agradezco tu respuesta

      efectivamente caso raro,
      el problema ha sido en que el que firma como representante legal no se puede afirmar que tuviese poderes para ello, pero tampoco se puede afirmar o probar lo contrario, y ante ello y la fé notarial donde solo dice que lo era, sin mayor dato o comprobación, lo ha dado por prueba fehaciente.

      ahora la empresa nunca ha pagado o pago renta, por 25 años, por lo que se ha esgrimido que nunca operó dicho contrato, (de hecho ya en juicios diversos solicitaron la recision del contrato por falta de pago) y la empresa fue absuelta en las excepciones, pero dejaron sin menoscabo los derechos del actor, que es lo que ahora nos ocupa,

      entendiendo que la tácita recundución implica una aceptación bilateral al no oponerse el arrendador y pagar el arrendatario, lo cual no es el caso, el supuesto arrendador se tardó 25 años en ejercer y presentar el contrato aun y cuando no recibia pago alguno.

      • Juan, lo que no me queda claro entonces es, cómo es que la empresa entró en posesión del inmueble? Quién le dio acceso? Estoy suponiendo que la empresa reconoce no ser la propietaria del inmueble. Por otro lado, el representante legal que mencionas que tipo de poderes tenia (ya que señalas que al parecer no tenía facultades para obligar a la empresa)? Otra cosa que me llama la atención es que comentas que ya ha habido juicios en el pasado y, por lo que entiendo, el arrendador no los ha podido ganar.

        Realmente me parece interesante el caso y, si tienes mas información, me gustaría conocer mas de el.

        Saludos!

        JM

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  8. Javier Vergara

    Soy dueño de una casa y la estoy rentando ahorita. El contrato es por 1 año y termina en unos cuantos meses. Por lo que dices en tu artículo abogado, si el inquilino no se quiere salir tengo que hacer algo? Que pasa si no hago nada? Lo tengo que demandar?

    Gracias por tus comentarios

    • Hola Javier, muchas gracias por tu visita y tu comentario.

      Efectivamente, en principio, el arrendatario tiene la obligación contractual de desocupar la casa al terminar el contrato, salvo que exista un convenio de prorroga PERO resulta que el código civil da, por regla general, a los arrendatario el derecho de prorroga si el arrendador no se opone expresamente a la ocupación después de vencido el contrato.

      Como lo comento en mi artículo, la Suprema Corte ha pronunciado que, si el arrendador no manifiesta expresamente que no esta de acuerdo en que el arrendatario continúe ocupando la casa, se interpretará como que el arrendador estuvo de acuerdo.

      El plazo para hacer esta manifestación es de 10 días y tendría que hacerse, ya sea mediante notario público o bien presentando la demanda correspondiente.

      Saludos y a tus órdenes!

      JM

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